quarta-feira, 4 de setembro de 2013

Existe Bolha no Mercado Imobiliário Brasileiro?

Em agosto de 2012 publiquei, juntamente com Mario Jorge Cardoso de Mendonça, um texto técnico alertando para a possibilidade de existência de bolha no mercado imobiliário brasileiro. Recentemente, Shiller (economista da renomada Universidade de Yale e expert em bolhas) deu entrevistas corroborando a existência de bolha. Isso reacendeu o debate sobre o tema no Brasil.

A discussão sobre bolha imobiliária é difícil e não sou o dono da verdade. Talvez esteja errado, e talvez não exista bolha. Contudo, este post tem como objetivo alertar sobre a inadequação de alguns argumentos usados para negar a existência de bolhas no mercado imobiliário. Espero assim estimular ainda mais a discussão desse importante tema.

1) Existe no Brasil um enorme déficit de moradias, logo o preço dos imóveis está baixo e irá subir ainda mais. Isto é, não há bolha.

Resposta) Sim, é verdade que existe um grande déficit de moradias no Brasil. Contudo, isso não quer dizer nada sobre a existência de bolha imobiliária. Por exemplo, existe um enorme déficit de filé mignon no Brasil. Por acaso isso quer dizer que o preço do bife esteja barato? Existe um enorme contingente de pessoas sem carro no Brasil, por acaso isso quer dizer que o preço do carro brasileiro é barato. O fato de haver déficit de moradias não tem relação com o tema bolha imobiliária.


2) A relação cimento por habitante no Brasil é baixa quando comparada internacionalmente.

Resposta) Sim, pode ser. Mas, novamente, isso tem pouco haver com o tema bolha imobiliária. Quando muito isso se refere apenas ao TAMANHO da bolha em formação. Não providenciando informações acerca da existência ou não da bolha.


3) O crédito imobiliário em relação ao PIB no Brasil ainda é baixo em relação a outros países.

Resposta) Sim, está correto. Mas, novamente, isso tem mais haver com o TAMANHO da bolha do que com a sua existência em si. Na questão da existência ou de formação da bolha, a velocidade de expansão do crédito parece ser a variável mais relevante. Rápidas e volumosas expansões de crédito direcionado a um mercado tem o potencial de criar bolha naquele mercado (essa é a Teoria Austríaca do Ciclo Econômico). Além disso, devemos levar em conta que a poupança total (interna + externa) no Brasil é menor do que em outros países. Assim, é natural que o crédito aqui seja menor quando comparado a tais países. Por exemplo, nos Estados Unidos temos a poupança de vários países do mundo sustentando o crédito por lá. Isso não ocorre por aqui.


4) Não existem fundos derivados do mercado imobiliário no Brasil.

Resposta) Isto está claramente ERRADO. Existem sim. Certificados de Recebíveis Imobiliários, Letras de Crédito Imobiliário são apenas dois exemplos.

A discussão sobre bolha imobiliária é complexa, mas para avançarmos faz-se necessário nos concentrarmos em argumentos que podem comprovar, ou não, a existência de bolha. Citar argumentos que não se relacionam à discussão apenas aumenta a confusão.

25 comentários:

Anônimo disse...

Adolfo, algumas considerações a respeito do tema, por tópicos:

1 - Número de casas vazias supera déficit habitacional do País, indica Censo 2010 http://www.brasil.gov.br/noticias/arquivos/2010/12/13/numero-de-casas-vazias-supera-deficit-habitacional-do-pais-indica-censo-2010
Por esta informação percebe-se claramente que a demanda reprimida continuará sendo reprimida, pois nunca terão RENDA PRA COMPRAR.

Anônimo disse...

2 - Cimento por habitante nada tem a ver com bolha imobiliária. Nos EUA há grande quantidade de casas construídas de madeira. O autor deste imprompério, senhor Ricardo Amorim, constantemente é contratado pela Cyrela e é palestrante de eventos do setor imobiliário. É a típica convergência de interesses. Outrossim, ele não divulgou a metodologia de cálculo do famigerado índice de cimento per capita. Este evento rendeu a ele um carinhoso apelido, mas vou poupá-lo desta fofoca.

Anônimo disse...

Para medir a possibilidade de bolha em imóveis residenciais o índice de cimento per capita deveria levar em conta:

1º apenas o que as pessoas físicas utilizam de cimento para construir suas moradias, eliminando assim os gastos do governo e das pessoas jurídicas;

2º o tamanho médio das construções, pois é óbvio que para construir imóveis minúsculos gasta-se menos cimento que para construir imóveis espaçosos, e ultimamente aqui só se constrói “caixinhas de fósforo” pro povão morar;

3º a qualidade das construções, imóveis de qualidade péssima gastam menos cimento q os de qualidade superior, como nos países desenvolvidos existe fiscalização da estrutura dos imóveis construídos, gasta-se mais cimento, aqui na banânia usamos areia da praia para construir os edifícios que logo desabarão, como o Palace II;

Anônimo disse...

4º outra variável, decorrência do requisito anterior, verificar se o país sofre com eventos naturais de grande poder de destruição como abalos sísmicos, furacões, maremotos… Para construir um prédio que suporte constantes tremores de terra como no Japão, Califórnia/EUA, Itália, será necessário gastar mais cimento;

5º o tipo de residência do povo em análise, certamente o morador de Nova Iorque (acho q é lá q o consultor mora), certamente se surpreenderia com a quantidade de pessoas na Banânia que moram em casas de pau-a-pique, em barracos de madeirite ou de lona preta, na rua, embaixo de viaduto, em albergues, ocas e casebres de madeira.

Não vou considerar o cimento usado para rede de esgoto, águas pluviais, calçamento, meio fio, asfalto na rua, muro das casas, apesar de tais gastos influenciarem diretamente o índice de cimento proposto para residências.

Anônimo disse...

3 - Crédito x PIB

Nesses países de “primeiro mundo”, onde a relação crédito imob PIB é alta, a distribuição desse mesmo PIB é bem mais acentuada que no Brasil.

No Brasil, a distribuição do PIB é tão ruim, mas tão ruim, que simplesmente é tecnicamente impossível o crédito imob ir tão longe, simplesmente porque a massiva maioria dos tomadores não possui a RENDA necessária para se permitir o crescimento dessa relação (crédito imob – PIB).

Assim, para o caso do Brasil atual, é muito mais válido observar o comprometimento da renda mensal familiar, o qual tem a ver com a renda REAL das pessoas. E esse comprometimento está muito, mas muito mais alto que o americano, mesmo na fase da bolha deles (consigo os dados se quiser).

Neste contexto, quem entrar agora na pirâmide, estará em baixo, na base, e pagando o preço caro para quem está na parte mais alta. Mas isso se dá com risco alto altíssimo dessa pirâmide ruir na cabeça de todos os debaixo, pois há um altíssimo e alarmante risco de desvalorização futura do imóvel. Imóvel no Brasil, hoje, só compensa se for com descontos muito generosos, da ordem de uns 30% ou 40%, como, aliás, algumas construtoras estão oferencendo unidades prontas que ficaram encalhadas, nesses saldões, feirões, etc, como eles chamam nos jornais todos os finais de semama (sendo que, mesmo assim, ainda compensa mais esperar mais, pois a oferta de encalhes vai aumentar ainda muito mais nos próx. 4 anos)

Anônimo disse...

Nã dá para ficarmos pensando que “dessa vez será diferente”. Os ciclos econômicos são movimento normal de qualquer economia, por mais modernos que sejam os tempos. Atualmente, estamos vivendo o ciclo da maior alta especulativa que já se viu no Brasil. Amanhã veremos umas belas de umas quedas e, pasme ou não, isso será tido por coisa normal para os especialistas sérios.

E esse tipo de previsão de “previsão” nada tem. O ciclo especulativo é mais do que visível e isso ninguém discute mais. Mas eles jamais na história conseguiram se manter, por uma razão simples: uma hora a boiada acorda, ou o dinheiro dela acaba.

Por outro lado, você diz que “a bolha pressupõe um estouro”. Esse raciocínio está equivocado. Não precisa estourar para vermos que ela existe. E bolha é só uma evolução de preço sem fundamento sustentável. Só isso.

A bolha especulativa pode existir e seu estouro ser impedido pelo Governo (enquanto der e tiver dinheiro do contribuinte para faze-lo) ou mercado fortemente monopolizado por empresas (enquanto der e tiver dinheiro para manter a aparência).

Anônimo disse...

É o que acontece hoje na China. Lá o Governo comunista financia o crescimento da infra-estrutura e a construção de imóveis como ninguém no mundo. MAS eles já possuem mais de 65 milhões de residências vazias, além de centros comerciais, metrôs, etc, todos vazios. Verdadeiras cidades fantasmas. E eles continuam construindo ainda mais. ENTRETANTO, há mais de 100milhões de pessoas sem teto decente, morando em favelas. Essas pessoas simplesmente não tem RENDA para a compra das casas.

Se eles quiserem vender essas coisas, os preços desabarão assustadoramente. Um estouro dessa bolha lá significaria um cataclismo para os balanços dos empresários que possuem ativos imobiliários lá (inclusive o Governo), levando muitos à falência. Mas o Governo financia o “status quo” e vai fazê-lo até onde der (até onde tiver $$$ do contribuinte. Mas eles são um país de economia rica, embora de população pobre)

Anônimo disse...

No Brasil, o Governo também está tentando impedir o processo de correção, para baixo, dos preços especulados pelo mercado. Vimos os prazos de financiamento mais que dobrarem. Vimos o crédito ser esticado. Vimos o balanço da CEF sendo enxugado pela EMGEA e entrada de recursos do BNDES – capitalizado com $$$ do contribuinte – para aumentar a oferta do crédito. Todas essas são medidas para tentar segurar a demanda mais alta. MAS será que conseguirão chegar mais longe? A China tem muito $$$$ e tem conseguido manter as aparências com aquelas cidades inteiras fantasmas. O Brasil é sempre mal das pernas para a maioria da população e para as contas do Governo e não acho que terá como segurar o reajuste do mercado… (Aliás a dívida pública atual já é a mais alta de todos os tempos – vão criar mais dívida para jogar liquidez no mercado de consumo, especialmente o imob, até quando?)

O Brasil é a sétima maior economia do mundo. É um país muito rico. Mas é uma riqueza que tem servido para pagar juros e amortizações de dívida pública e os bolsos de muito poucos brasileiros. Em termos da realidade, o Brasil é um país de maioria massiva de pessoas pobres. A distribuição de renda é quase a pior do mundo atual. A maior parte do nosso PIB anual vai para o bolso de alguns empresários, especialmente bancos. O restinho está nas mãos de pessoas ricas que já possuem vários imóveis. E uma micro-parte está nas mãos da população em geral. Isso impede que a relação crédito imob-PIB consiga crescer no Brasil, tal como cresceu naqueles países de primeiro mundo de renda melhor distribuída (isso a não ser que comecem a dar crédito de centenas de milhares de reais a qualquer pessoa de salário de R$2k para pagar em 50 anos).

Anônimo disse...

4 - Esta não preciso comentar. Você mesmo citou as LCI e os CRI.


No mais, eu li o seu estudo, muito bem fundamentado matematicamente. Parabéns por ele. No entanto, acho que você deveria simplificá-lo e torná-lo mais público, talves escrevendo um bom artigo que seja acessível ao público leigo em matemática e estatística.

Anônimo disse...

A disparidade de preços x renda para mim é a maior evidência da bolha. Não conheço UMA pessoa que conseguiria recomprar seu imóvel.

Anônimo disse...

Sachsida - sempre esclarecedor!

Anônimo disse...

A falácia do crédito imobiliário em relação ao PIB

Nos EUA, a bolha imobiliária estourou quando o crédito imobiliário em relação ao PIB atingiu 79%. Para estimar um valor aplicável à Banânia, podemos supor que um valor crítico (C) de crédito em relação ao PIB dependa dos seguintes parâmetros: P1 – parcela da população que pode finaciar alguma coisa, P2 – poder de paridade de compra dessa população. O valor crítico será tanto maior quanto maior forem esses dois parâmetros.

P1: Parcela da população que paga imposto de renda
BR: 12.5%
US: 53.0%

P2: GDP per capita (Purchase Power Parity)
BR: $ 11,800 USD
US: $ 48,300 USD

C = alfa * p1 * p2

C(BR) = alfa * 12.5 * 11.8

C(US) = alfa * 53.0 * 48.3 = 79 –>
alfa = 0.03086058

C(BR) = 0.03086058 * 12.5 * 11.8 = 4.6%

CONCLUSÃO: Como o valor do crédito imobiliário em relação ao PIB está em cerca de 6%, significa que JÁ ULTRAPASSAMOS O PONTO CRÍTICO PARA O ESTOURO DA BOLHA IMOBILIÁRIA BANANENSE.

Sérgio SAL disse...

Caro Adolfo, é evidente que existem BOLHAS em nosso país, sendo a imobiliária apenas uma delas! Assim como você, que sob certo aspecto é uma pessoa pública, os professores e economistas Samy Dana e William Eid da FGV, e Luciano D'Agostini, da UFPR, que inclusive foi (acredito) o primeiro a tratar sobre o assunto de forma técnica: "A bolha imobiliária no Brasil está formada", publicada em outu/2010 (http://www.economiaetecnologia.ufpr.br/boletim/Economia_&_Tecnologia_Ano_06_Vol_023.pdf) página 41. ... Bem, vocês, juntamente com o criador do BLOG Bolha Imobiliária.com, poderiam fazer ALGO - publicamente - de forma articulada. Só assim o nosso desgoverno teriam a chance de ser desmascarado e menos gente do povo ficar motumbada. Sérgio SAL.

Claudio Chad disse...

Professor, bolha imobiliária não depende de especulação + crédito fácil?
Ora, pelo menos em Brasília, não se vê especuladores no mercado ha dois anos! Saiu uma reportagem no Correio de Domingo atestando isso.

E crédito fácil também não existe! Não basta ir na caixa , pegar 400mil e comprar o imóvel.

Se você não comprovar renda: não consegue o empréstimo.

Se você tiver restrições financeiras: não consegue o empréstimo.

Se você já tiver um outro financiamento imobiliário: não consegue crédito!

Se você tiver, no mínimo, 20% do valor do imóvel em CASH: não consegue crédito (com exceções de alguns orgãos públicos que representam 0,0000001% da população)

O housing conundrum americano foi uma bolha de crédito, facilitou-se o crédito para depois vende-los à investidores. Esses créditos eram avaliados por Rating Agencies, outra figura que não aparece no cenário brasileiro.

São situações bem distintas...

Fora que - honestamente - se explodir uma bolha aqui - tal como no Japão ou nos EUA - o preço di imóvel vai reduzir 80, 90%, assim como aconteceu nesses lugares.

Sinceramente, você acredita que em breve teremos apartamento de 150m2 , na Asa Sul por R$ 190 mil?

Ou Kitnet em Aguas Claras por 15mil reais?

TEORICAMENTE pode até aparentar uma bolha, mas na prática não há nem sinal...

Anônimo disse...

Adolfo, leia esse bom artigo, escrito por Luciano Luiz Manarin D´Agostini, em 2010.

Págs. 41 a 51.
“http://www.economiaetecnologia.ufpr.br/boletim/Economia_&_Tecnologia_Ano_06_Vol_023.pdf

Anônimo disse...

Penso que a sugestão do Sérgio seria uma excelente iniciativa.

Anônimo disse...

Claudio Chad, já ouviu falar de compra na planta ? Estude sobre os distratos. Verá que até a tua empregada comprou para investir ...

Anônimo disse...

É claro que o Cláudio não sabe do que fala. O que mais se vê neste mercado atual são investidores. A maior prova é que os apartamentos dos empreendimentos 100% vendidos aparecem no ZAP a venda com ágio na semana seguinte ao lançamento.

Pra mim, a maior prova da existência de bolha no mercado brasileiro é a presença maciça de reportagens, análises, dados e especialistas que se sustentam deste mercado NEGANDO esta bolha.

Não há prova maior da existência de bolha do que esta. Se ela não existisse, não seria necessário vir a público semanalmente publicar notícias anti bolha. Afinal, se o boitatá não existe, por que preciso ficar dizendo isso para as pessoas? Elas mesmas sabem disso.

Demetrio Carneiro disse...

Adolfo acho importante perceber que o mercado é muito segmentado. A depender da faixa de renda pode haver ou não demanda reprimida. Tenho a impresão que uma coisa é haver uma forte demanda por residências em um segmento e essa demanda acabar aumentando o preço e outra coisa é um segmento onde a demanda por habitação está satisfeita, mas continua havendo uma demanda por imóveis como investimento. Alguém ai citou o número de imóveis fechados...Acredito que nesses casos é possível imaginar uma bolha gerada pela especulação imobiliária. Acho que o DF é um caso típico das duas situações. O que precisa ficar mais claro, para mim ao menos, é qual o papel que o Estado e sua regulação jogam na formação das bolhas. Tendo a achar que é relevante.

samuel disse...

Samuel responde a Claudio Chad. Sim. Acredito que em breve teremos esses valores para esses imóveis SOMENTE QUE EM REAIS NOVOS. Quando a bolha imobiliária explodir vai levar (ou será levado?) a economia de BANANIA COMO UM TODO...

Anônimo disse...

Demétrio, sem dúvidas o Estado te fundamental participação na formação de bolhas.

Além da crise de 2008, que provocou reação do Fed injetando dinheiro na economia, este dinheiro foi alocado em países emergentes. Como bolsa de valores, no caso do brasil, vem andando de lado há 3 anos, o capital chamado de smart money viu o setor de imóveis com excelentes atrativos (SELIC em queda, MCMV, prolongamento do prazo de 15 para 20 e depois para 30 anos, juros caindo de 12%aa para 5%aa MCMV e 9%aa demais compradores). PRa piorar as coisas, a mão de obra encareceu devido às obras da copa. Esta quase simultaneidade de eventos provocaram um aumento substancial dos custos de construção, devido à demanda por terrenos, mão de obra e materiais ter explodido.

Além disso, entrou o fato ganância. Com a demanda em alta, houve o teste de valores. Vai subindo o preço e testando o mercado.

Acredito que a SELIC alta e o fim do QE trarão enormes prejuízos ao setor, bem como quedas fortes de preço, da ordem de 30%, que é justamente o meu palpite do tamanho da espuma do setor. Mais que isso vai depender do governo fazer mais besteira ainda na economia e provocar crise mais séria.

De qualquer forma, o momento atual é de silêncio do comprador. Ate 2015 não vale a pena arriscar e comprar imóvel. Os preços não sobem mais, então dá pra acumular capital até lá.

Anônimo disse...

Meus caros,
É óbvio que existe uma bolha. Basta comparar os preços dos imóveis e dos aluguéis. A diferença na Banânia é que o governo (bancos públicos) ficarão com o maior mico e não bancos privados. Vamos ser nós que vamos pagar tudo. Só isto!!!!
Saudações
PS: E os espertalhões ganhando muita grana com o "Minha casa, Minha vida". As histórias sobre este programa são assombrosas!!!

Ricardo Holetz disse...

Pegue como exemplo as cidades da Copa. Veja quantos prédios estão sendo construídos e a que preço são vendidos. Digo o seguinte, depois da copa o dinheiro vai sumir, quem financiou esses imóveis caros vai se ferrar se precisar vender! Logo o preço do imóvel vai lá embaixo!

Priscila - Imóveis Maceió disse...

Mesmo assim os preços estão um absurdo, eu acho que os preços estão mais altos do que os brasileiros os de baixa renda, podem pagar... e também a qualidade dos imóveis não vale o preço vendido

Priscila - Imóveis Maceió disse...

Mesmo assim os preços estão um absurdo, eu acho que os preços estão mais altos do que os brasileiros os de baixa renda, podem pagar... e também a qualidade dos imóveis não vale o preço vendido

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